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（昆明市8月26-28日）
房企破产中消费者购房人的权利保护规则
房企破产数量急剧增加，从涉及的债权类型、债权人人数、债权金额等各方面因素来看都较一般破产企业更为复杂，其中购房人就是一类特殊的债权人。对于部分购房人来说，可能是拼尽全家之力才选购了一套房子，满心期待住进新房之际，房企竟然破产了。对于购房人来说，如何认定、维护和实现权利是重中之重。
一、购房人的权利受偿位阶
对于未办理房屋登记的购房人的权利在破产程序中的受偿顺序，法律及司法解释并无直接规定，但司法解释对于非破产情况下支付了全部或大部分房款的买房人的权利应如何保护作出了规定，可以作为在破产程序中处理该问题时的参照：
虽然最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复已失效，但其中关于保护消费者购房人的精神在其后的司法解释中得到了延续，并且加以明确和细化。换言之，对于未办理转移登记的购房人，在符合一定条件的情况下，是可以排除执行的，并且根据民法典第807条及最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）（法释〔2020〕25号）第三十六条之规定，该优先权是优先于建设工程价款优先权的，而建设工程价款优先权优先于担保物权，而担保物权又优先于普通债权。所以在执行程序中，他们的优先顺位依次是：
符合一定条件的购房人的债权>建设工程价款优先权>担保物权>普通债权。
以上是购房人权利在执行程序中的受偿顺序，这一受偿顺序是否适用于破产程序呢？笔者通过检索案例，发现大部分法院在审判中认可了消费者购房人在破产清算程序中的优先权地位，也认可在破产程序中适用执行异议和复议案件的规定。最高人民法院民事审判第一庭编民事审判指导与参考总第74期，在房企破产已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋买房人要求确权的案例中也认为，“根据合同法、关于建设工程价款优先受偿权问题的批复等相关法律、司法解释规定之精神，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。”
二、消费者购房人的认定标准
由于消费者购房人优先权是在商品房预售不规范的环境下基于消费者的生存利益角度而作出的例外规定，目的是追求实质公平和实质正义，因此最高院认为在审核中，必须严格把关，避免扩大范围，以免动摇抵押权具有优先性的基本原则。执行异议和复议案件的规定第二十九条规定了认定消费者购房人的三个条件，全国法院民商事审判工作会议纪要第125条又对其进行补充。笔者归纳，消费者购房人的认定需要同时满足以下要求：
1、签订有合法有效的书面买卖合同
笔者认为，合同的“合法有效”应当是审核购房人是否满足消费者购房人标准的前提。除了应当满足民法典第一编第六章民事法律行为的有效的规定以外，还应当注意一些特殊情况，例如出卖人是否具有合法完整无瑕疵的处分权等能够影响到合同效力的情况。至于是否必须是“书面”， 实践中可能倾向于实质主义，即双方如果就商品房销售管理办法第16条规定的商品房买卖合同的主要内容形成意思合致，并以有形的方式加以记录、固定，就应当认为双方成立了书面的买卖合同。例如网签就符合上述情况，又如在（2021）最高法民申1386号案中，当事人虽没有签订买卖合同，但最高院根据内部认购申请书及双方对于购房款的认可，也认可了当事人属于消费者购房人。
2、买受人是自然人
需要注意的是，由于消费者购房人优先权是为了保障购房人的生存权，因此不是一般的购房人都是消费者购房人，只有买受人是自然人才符合要求。但为了满足公司员工居住需要而购房的公司，能否被认定为是消费者购房人，最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题规定理解与适用中认为，如果以单位名义购买，但已经分配给职工个人居住，也可以认定为消费者。
3、所购房屋用于“居住”
由于购买的房屋系为了满足家庭日常基本居住需要的，故对于购买度假型、豪华型房屋，或者投资型、经营型房屋，以及基于消灭其他债权债务关系而形成的以房抵债等情形，一般不属于生存权特别保护的范畴，但有例外，即由于商住两用房也具有居住属性，笔者认为在一定情况下也可以参照适用。
4、买受人名下无其他居住的房屋
这里买受人名下无其他居住的房屋应当作宽泛的理解，不仅指买受人本人，还应当包括其配偶和未成年子女的名下也无居住的房屋。考虑到不同地域房价相差甚远，无其他住房要限缩在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。但如果商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，最高院认为也可以理解为符合该规定的精神。
5、已支付的房款接近或大于百分之五十
最高院认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，应当认为符合最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第29条。
三、已付清房款的消费者购房人优先权的权利性质
满足条件为消费者购房人的权利被认定为超级优先权，那么在消费者购房人已经付清房款后此权利如何实现呢?是基于物权，向管理人行使取回权，还是此权利是债权，只能要求协助转移登记？
对此，法律界存在不同观点。第一种观点认为消费者购房人对房屋享有的是物权，可以向管理人要求行使取回权。依据是，根据物权法第九条的规定，不动产物权的变动虽以登记为要件，但该条同时规定“法律另有规定的除外”，破产法作为特别法，在破产案件中具有优先适用的效力，应当也属于法律另有规定的除外的范围。最高人民法院在破产案件若干问题规定第七十一条规定：“下列财产不属于破产财产：(五)特定物买卖中，尚未转移占有但相对人已完全支付对价的特定物；(六)尚未办理产权证或者产权过户手续但已向买方交付的财产”。权属未进行变更登记的房屋，在已经支付全部购房款或者实际占有房屋的情形下，应认定归属买受人所有，而不再属于出卖人的债务人财产。
另一种观点认为，消费者购房人对房屋享有的是债权，只能要求管理人协助转移登记。根据民法典物权编适用不动产物权登记生效原则，不动产登记是不动产权利变动的生效要件，在房屋所有权未进行转移登记的情况下，房屋所有权并未转移，而仍归属于出卖人。破产法第三十条及破产法司法解释(二)第二条、第四十八条的规定：“下列财产不应认定为债务人财产：(一)债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；(二)债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；(三)所有权专属于国家且不得转让的财产；(四)其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”“本规定施行前本院发布的有关企业破产的司法解释，与本规定相抵触的，自本规定施行之日起不再适用。”破产案件若干问题规定第七十一条与破产法司法解释(二)第二条规定不一致的内容，应该不再适用。故在房屋所有权仍登记在出卖人名下而未进行转移登记的情况下，该房屋应当属于出卖人（债务人）财产。
最高人民法院民事审判第一庭采纳第二种观点，其在民事审判指导与参考总第74期中指出：“房地产开发企业进入破产程序的，买受人已支付了全部购房款但未完成所有权转移登记的房屋应认定为债务人财产。支付了全部购房款的消费者买受人就所购房屋对房地产开发企业享有的债权具有特定性和优先性，房地产开发企业应当在破产程序中优先履行商品房买卖合同约定的交付已建成房屋并协助办理所有权转移登记的义务，该行为不构成破产法第十六条所称的无效的个别清偿行为。”最高院的一系列判决也支持该意见，如（2017）最高法民申3088号、(2019)最高法民申4052号（2020）最高法民申6469号案件、(2021）最高法民申1668号。
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结语
消费者购房人优先权，赋予了满足一定条件购房人超级优先权，无疑在很大程度上保护了购房人，但也因为这一优先于担保物权的超级优先权，与我国采取的不动产登记生效主义相冲突，因此只有在特殊情况下，即购房人满足消费者购房人的条件下，才作特殊保护。基于该考量，司法实践中对于消费者购房人的认定法官具有一定自由裁量权，需要根据具体案情来具体分析。
律师简介
陶冶 律师
法德东恒律师事务所
合伙人
业务领域：
婚姻家事、企业破产重整